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Averbação de imóvel: tudo o que você precisa saber para regularizar seu imóvel

Você sabia que a averbação de imóvel é um procedimento obrigatório para garantir a validade jurídica das alterações feitas em um imóvel? 

Se você comprou, vendeu, reformou, herdou ou doou um imóvel, você precisa averbar essas mudanças no cartório de registro de imóveis. Mas o que é esse procedimento, como fazer e por que é importante? 

Neste artigo, vamos explicar tudo isso e mais, para que você possa regularizar seu imóvel sem dores de cabeça. Acompanhe!

O que é uma averbação de imóvel?

A averbação de imóvel é o ato de registrar no cartório de registro de imóveis as alterações ocorridas em um imóvel ou em sua situação jurídica. 

Se você comprou um imóvel, você precisa averbar a transferência da propriedade para o seu nome. Se você reformou o imóvel e aumentou a área construída, você precisa averbar essa modificação. 

A averbação de imóvel é diferente da escritura e do registro. A escritura é o documento que formaliza a negociação entre as partes envolvidas na compra e venda de um imóvel. 

O registro é o ato de inscrever a escritura no cartório de registro de imóveis, conferindo publicidade e validade jurídica ao negócio. A averbação é o ato posterior ao registro, que atualiza as informações sobre o imóvel e seus proprietários.

Para que serve a averbação?

A averbação serve para garantir que os dados sobre o imóvel e seus proprietários estejam atualizados e condizentes com a realidade. Isso é importante para evitar problemas jurídicos, fiscais e patrimoniais no futuro. 

Se não averbar a compra de um imóvel, você não poderá comprovar que é o verdadeiro dono dele. Se não averbar uma reforma, você poderá ter problemas com a prefeitura ou com o condomínio.

A averbação também serve para proteger os direitos dos proprietários e dos terceiros interessados no imóvel. Se averbar uma hipoteca ou uma penhora sobre o imóvel, estará informando aos possíveis compradores que ele está sujeito a essas restrições. 

Se averbar uma cláusula de inalienabilidade ou de usufruto sobre o imóvel, você estará impedindo que ele seja vendido ou doado sem a sua autorização.

Saiba mais: Alienação fiduciária: saiba como funciona este tipo de contrato.

Quanto custa a averbação de um imóvel?

Imagem: Freepik

O custo da averbação de um imóvel varia conforme o tipo de alteração, o valor do imóvel e o estado onde ele está localizado. 

Cada cartório tem uma tabela própria de emolumentos (taxas cobradas pelos serviços prestados), que segue os critérios definidos pela Corregedoria-Geral da Justiça de cada estado. 

Além disso, podem incidir impostos estaduais e municipais sobre a averbação, como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e o ISS (Imposto sobre Serviços).

Para saber o valor exato da averbação de um imóvel, é preciso consultar o cartório onde ele está registrado e apresentar os documentos necessários para cada caso. 

De modo geral, quanto maior o valor do imóvel e mais complexa for a alteração, maior será o custo da averbação.

Quais os documentos necessários para averbar um imóvel?

Os documentos necessários para averbar um imóvel dependem do tipo de alteração que se deseja fazer. Para averbar a compra e venda de um imóvel, são necessários os seguintes documentos:

  • Escritura pública ou contrato particular de compra e venda;
  • Certidão negativa de débitos municipais do imóvel;
  • Certidão negativa de débitos condominiais do imóvel (se for o caso);
  • Certidão negativa de débitos trabalhistas dos vendedores;
  • Certidão negativa de débitos federais dos vendedores;
  • Certidão negativa de protestos dos vendedores;
  • Certidão negativa de ações cíveis, criminais e fiscais dos vendedores;
  • Certidão negativa de interdição, tutela e curatela dos vendedores;
  • Certidão negativa de óbito dos vendedores (se forem pessoas físicas);
  • Certidão negativa de falência ou recuperação judicial dos vendedores (se forem pessoas jurídicas);
  • Comprovante de pagamento do ITBI.

Para averbar uma reforma, são necessários os seguintes documentos:

  • Alvará de construção ou reforma expedido pela prefeitura;
  • Projeto arquitetônico aprovado pela prefeitura;
  • Habite-se ou certificado de conclusão da obra expedido pela prefeitura;
  • ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) do engenheiro ou arquiteto responsável pela obra;
  • Comprovante de pagamento do ISS.

Esses são apenas alguns exemplos. Para outros tipos de averbação, consulte o cartório onde o imóvel está registrado e verifique quais documentos são exigidos.

Quando se deve realizar a averbação?

A averbação deve ser realizada sempre que houver alguma alteração no imóvel ou em sua situação jurídica. 

O ideal é que ela seja feita logo após a ocorrência da alteração, para evitar problemas futuros. No entanto, não há um prazo legal para averbar um imóvel

A lei apenas estabelece que as alterações só produzem efeitos jurídicos após a averbação.

Quais as consequências de não averbar o imóvel?

Imagem: Freepik

Não averbar o imóvel pode trazer diversas consequências negativas para os proprietários e para os terceiros interessados no imóvel. Veja algumas delas abaixo.

Perda da propriedade

Corre o risco de perder a propriedade dele para outra pessoa que o compre do antigo dono e averbe a transferência. Isso porque a lei considera que o verdadeiro proprietário é aquele que consta na matrícula do imóvel, e não aquele que possui a escritura ou o contrato.

Multas e sanções

Pode ser multado pela prefeitura ou pelo condomínio por descumprir as normas urbanísticas ou condominiais. Além disso, você pode ter sua obra embargada ou demolida por irregularidades.

Problemas tributários

Pode pagar mais impostos do que deveria ou deixar de pagar impostos que são devidos. Por exemplo: se vender um imóvel por um valor maior do que o que consta na matrícula, pode ter que pagar mais imposto de renda sobre o ganho de capital. 

Se você comprar um imóvel por um valor menor do que o que consta na matrícula, você pode ter que pagar mais ITBI sobre a diferença.

Saiba mais: Comprar ou alugar um imóvel? Saiba como tomar a melhor decisão.

Problemas sucessórios

Pode ter problemas em caso de falecimento ou incapacidade. Por exemplo, caso se case e não averbe o regime de bens escolhido, poderá ter dificuldades para receber ou transmitir sua parte no imóvel. Se tiver filhos e não averbar sua filiação, você pode ter dificuldades para reconhecer seus direitos hereditários.

Qual o risco de comprar um imóvel não averbado?

Comprar um imóvel não averbado é uma decisão arriscada, que pode trazer muita dor de cabeça e prejuízo financeiro para o comprador. 

Isso porque um imóvel não averbado é um imóvel irregular, que não tem a sua situação atualizada na matrícula do cartório de imóveis.

Isso significa que o imóvel pode ter alguma inconsistência na sua descrição, localização, metragem ou área construída. Ou que o imóvel pode ter algum ônus ou restrição que impeça a sua transferência, como uma hipoteca, uma penhora ou um usufruto. 

Ou ainda que o imóvel pode ter algum problema na sua documentação ou na sua origem, como uma escritura falsa, uma duplicidade de venda ou uma origem ilícita.

Todos esses fatores podem comprometer a segurança jurídica do negócio e gerar problemas como:

  • Nulidade ou a anulação do contrato de compra e venda;
  • Perda do imóvel ou do valor pago por ele;
  • Responsabilização por dívidas dos antigos proprietários;
  • Dificuldade ou a impossibilidade de financiar o imóvel;
  • Cobrança indevida de impostos ou taxas;
  • Disputa judicial pelo imóvel com terceiros.

Por isso, antes de comprar um imóvel, é fundamental verificar se ele está averbado e regularizado. Para isso, você pode solicitar a matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis e conferir se todas as informações estão corretas e atualizadas. 

Quais os tipos de averbação de imóvel?

Existem diversos tipos de averbação de imóvel, conforme o tipo de alteração que se deseja fazer. Alguns dos mais comuns são:

  • Averbação de construção: este tipo de averbação é essencial quando ocorrem mudanças na estrutura do imóvel, como construção, ampliação ou reforma. 

Ela garante que as alterações sejam reconhecidas legalmente e que o imóvel esteja em conformidade com as normas de segurança e zoneamento;

  • Averbação de desmembramento: quando um terreno é dividido em lotes menores, a averbação de desmembramento é necessária para legalizar essa subdivisão. 

Cada lote resultante precisa ser reconhecido individualmente e de acordo com as leis municipais;

  • Averbação de fusão: averbar a fusão é o oposto do desmembramento. Envolve a união de dois ou mais lotes em um único imóvel. 

Esse procedimento é importante para garantir que o imóvel unificado esteja legalmente regularizado;

  • Averbação de usucapião: quando alguém adquire a posse de um imóvel por um longo período de tempo sem contestações, a averbação de usucapião é necessária para reconhecer legalmente a propriedade por usucapião;
  • Averbação de área de lazer ou loteamento: se um imóvel inclui áreas de lazer, como piscinas, churrasqueiras, ou se faz parte de um loteamento, a averbação é necessária para assegurar que essas áreas estejam em conformidade com as regulamentações municipais;
  • Averbação de demolição: quando ocorre a demolição de uma construção, é importante averbar essa ação. 

Isso garante que a área seja reconhecida como vaga e permite futuras construções ou alterações na propriedade;

  • Averbação de divisão de herança: em casos de herança, a averbação é necessária para reconhecer a divisão dos bens imóveis entre os herdeiros e para que cada um tenha sua parte legalmente reconhecida;
  • Averbação de venda ou compra: apesar de menos comum, a averbação de compra ou venda é necessária em certos casos para formalizar a transferência de propriedade de um imóvel;
  • Averbação de uso e ocupação: este tipo de averbação é utilizado para descrever o uso e ocupação de um imóvel de acordo com as normas municipais. 

É importante para garantir que o imóvel esteja em conformidade com as regras locais.

O que pode impedir a averbação de um imóvel?

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Embora a averbação seja um procedimento essencial para regularizar um imóvel, existem obstáculos comuns que podem impedir ou dificultar esse processo. 

É importante estar ciente dessas possibilidades para tomar as medidas adequadas. Aqui estão alguns fatores que podem impedir a averbação de um imóvel:

  • Documentação incompleta ou desatualizada: a falta de documentos necessários, como a matrícula atualizada do imóvel, pode ser um impedimento. 

É fundamental garantir que toda a documentação esteja completa e em conformidade;

  • Divergências de informações: caso haja inconsistências nas informações do imóvel, como metragem ou localização, a averbação pode ser dificultada. 

É importante garantir que todas as informações estejam corretas;

  • Ônus e gravames: a existência de ônus, como hipotecas não quitadas, ou gravames no imóvel pode impedir a averbação. 

Essas pendências precisam ser resolvidas antes que a averbação seja possível;

  • Irregularidades na construção: se a construção no imóvel não estiver de acordo com as regulamentações municipais, pode ser necessário resolver essas irregularidades antes de averbar a construção;
  • Processos judiciais pendentes: caso haja processos judiciais em andamento relacionados ao imóvel, eles podem afetar a averbação. 

É importante aguardar a resolução desses processos ou buscar soluções legais adequadas;

  • Falta de autorização dos envolvidos: quando a averbação envolve mais de uma parte, como herdeiros em uma divisão de herança, a falta de autorização de todos os envolvidos pode ser um obstáculo;
  • Zonas de restrição: dependendo da localização do imóvel, pode haver zonas de restrição, como áreas de preservação ambiental, que limitam o uso e a construção. Isso pode dificultar a averbação;
  • Falta de conhecimento ou assessoria inadequada: a complexidade dos procedimentos de averbação exige conhecimento e experiência. 

A falta de compreensão dos requisitos legais ou assessoria inadequada pode impedir o progresso;

  • Pendências financeiras: dívidas não pagas, como IPTU ou taxas condominiais, podem atrasar ou impedir a averbação do imóvel. 

É fundamental resolver essas pendências financeiras;

  • Legislação municipal específica: regulamentos municipais podem variar e afetar a possibilidade de averbação. É importante conhecer e seguir as leis locais.

Como a VicToire pode te ajudar nesse processo?

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A VicToire é uma empresa especializada em soluções imobiliárias que oferece todo o suporte para você regularizar o seu imóvel. Com ela, você conta com:

  • Equipe qualificada e experiente em assuntos jurídicos e cartorários;
  • Rede de parceiros que facilitam a obtenção dos documentos e certidões necessários;
  • Assessoria completa para resolver as pendências e agilizar a averbação do seu imóvel.

Além disso, a VicToire também oferece outras vantagens para você realizar o seu sonho da casa própria, como:

  • Seleção exclusiva de imóveis novos e usados em diversas regiões da cidade;
  • Consultoria personalizada para encontrar o imóvel ideal para o seu perfil e o seu bolso;
  • Parceria com os melhores bancos e instituições financeiras para facilitar o seu financiamento;
  • Garantia de qualidade e satisfação em todos os serviços prestados.

Por isso, não perca tempo e entre em contato com a VicToire hoje mesmo. Aproveite as melhores oportunidades do mercado imobiliário e realize o seu sonho da casa própria com segurança, rapidez e tranquilidade.

Conclusão

A averbação de imóvel é um procedimento obrigatório e essencial para garantir a segurança jurídica do seu bem. Sem ela, o seu imóvel fica irregular e pode ter problemas na hora de uma negociação, financiamento, inventário ou cobrança de impostos. 

Por isso, é importante averbar o seu imóvel sempre que houver alguma alteração no bem ou na situação dos proprietários. E se o seu imóvel não está averbado, não se preocupe. É possível regularizar a situação e evitar os problemas e prejuízos que podem ocorrer.

Gostou deste conteúdo? Então, saiba o que é uma avaliação imobiliária, quando fazer e o que deve ser analisado!

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