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Lei do inquilinato: tudo o que você precisa saber sobre o assunto

Lei do inquilinato: tudo o que você precisa saber sobre o assunto

Você já pensou em alugar um imóvel para morar com sua família, mas tem dúvidas sobre os seus direitos e deveres como inquilino? Nesse caso, é importante conhecer a Lei do Inquilinato, que é a legislação que regula os contratos de locação de imóveis urbanos no Brasil.

Essa lei foi criada em 1991 e sofreu algumas alterações ao longo dos anos, visando garantir mais segurança jurídica e equilíbrio entre as partes envolvidas na locação. Ela estabelece os direitos e deveres tanto do locador quanto do locatário, bem como as formas de rescisão, reajuste e renovação do contrato.

Neste artigo, vamos explicar tudo o que você precisa saber sobre a legislação, desde o seu conceito até as suas principais disposições. Além disso, vamos dar algumas dicas para você alugar um imóvel com tranquilidade e segurança, sem correr riscos de ter problemas futuros. Acompanhe!

O que é a Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato é a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Ela é chamada assim porque “inquilino” é o termo jurídico usado para designar o locatário, ou seja, a pessoa que aluga um imóvel para uso próprio.

A Lei do Inquilinato tem como objetivo principal regular os contratos de locação de imóveis urbanos, definindo os direitos e deveres das partes, as garantias locatícias, as formas de reajuste e rescisão do contrato, os prazos e as penalidades em caso de descumprimento das cláusulas.

Ela também estabelece as normas para a ação de despejo, que é o instrumento jurídico usado pelo locador para reaver o imóvel quando o locatário não cumpre com as suas obrigações ou quando há o término do contrato. A lei prevê ainda os casos de denúncia vazia, que é quando o locador pode pedir a desocupação do imóvel sem justificativa.

Quais tipos de imóveis não são cobertos pela Lei do Inquilinato?

Quais tipos de imóveis não são cobertos pela Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato se aplica aos imóveis urbanos, ou seja, aqueles que estão situados em áreas urbanizadas ou destinados à habitação, comércio ou indústria. Porém, existem alguns tipos de imóveis que não são cobertos por essa lei, como:

  • Imóveis rurais: são aqueles que estão localizados em áreas rurais ou destinados à exploração agrícola, pecuária ou extrativa. Eles são regidos pelo Estatuto da Terra e pelo Decreto nº 59.566/1966;
  • Imóveis públicos: são aqueles que pertencem à União, aos estados, ao Distrito Federal ou aos municípios. Eles são regidos pela Lei das Licitações e pelo Decreto nº 99.684/1990 (Regulamento dos Bens Públicos);
  • Imóveis de temporada: são aqueles que são alugados por um período determinado, geralmente inferior a 90 dias, para fins de lazer ou turismo. Eles são regidos pela Lei do Inquilinato, mas com algumas especificidades previstas nos artigos 48 a 50;
  • Imóveis em condomínios: são aqueles que fazem parte de um conjunto de unidades autônomas submetidas ao regime de propriedade horizontal. Eles também são regidos pela Lei do Inquilinato, mas também pela Lei dos Condomínios e pelo Código Civil.

Em quais casos essa lei pode ser aplicada?

A Lei do Inquilinato pode ser aplicada em todos os casos de locação de imóveis urbanos, desde que haja um contrato escrito ou verbal entre o locador e o locatário. O contrato de locação é o documento que formaliza a relação entre as partes, estipulando as condições da locação, como o valor do aluguel, o prazo, as garantias, as obrigações e os direitos de cada um.

Esse contrato pode ser feito por escrito ou verbalmente, mas é recomendável que seja sempre por escrito, para evitar dúvidas ou conflitos futuros. O documento deve ser registrado em cartório e averbado na matrícula do imóvel, para dar publicidade e segurança jurídica ao negócio.

A Lei pode ser aplicada tanto nas locações residenciais quanto nas comerciais, mas com algumas diferenças. As locações residenciais são aquelas destinadas à moradia do locatário e de sua família, enquanto as comerciais são aquelas destinadas ao exercício de atividades profissionais, comerciais ou industriais.

As principais diferenças entre as locações residenciais e comerciais são:

  • Prazo: nas locações residenciais, o prazo mínimo é de 30 meses, salvo se houver motivo justificado para um prazo menor. Nas locações comerciais, o prazo mínimo é livremente pactuado entre as partes;
  • Renovação: nas locações residenciais, o contrato pode ser renovado automaticamente por prazo indeterminado se nenhuma das partes manifestar oposição. Nas locações comerciais, o contrato pode ser renovado judicialmente por igual período se o locatário preencher certos requisitos, como ter um contrato por prazo determinado etc;
  • Reajuste: nas locações residenciais, o reajuste do aluguel deve seguir um índice previamente acordado entre as partes ou estabelecido pela Justiça. Nas locações comerciais, o reajuste do aluguel pode ser livremente negociado entre as partes a cada três anos ou a qualquer tempo mediante ação revisional;
  • Rescisão: nas locações residenciais, o contrato pode ser rescindido pelo locatário a qualquer tempo, mediante aviso prévio de 30 dias e pagamento da multa proporcional ao tempo restante. Nas locações comerciais, o contrato pode ser rescindido pelo locatário a qualquer tempo, mediante aviso prévio de 30 dias e pagamento da multa pactuada. Em ambos os casos, a rescisão também pode ser realizada pelo locador nos casos previstos na Lei, como falta de pagamento, infração contratual ou denúncia vazia.

 Contrato de locação comercial: tudo o que você precisa saber sobre o assunto.

Quais são os direitos do inquilino segundo a Lei?

Quais são os direitos do inquilino segundo a Lei?

Segundo a Lei do Inquilinato, o inquilino tem os seguintes direitos:

  • Usar o imóvel durante o prazo contratual ou legal, conforme a sua destinação;
  • Receber o imóvel em boas condições de uso e conservação;
  • Ter preferência na compra do imóvel, caso o proprietário decida vendê-lo durante a vigência do contrato;
  • Ter restituído o valor das benfeitorias necessárias ou úteis feitas no imóvel, salvo se houver disposição contrária no contrato;
  • Ter reduzido o valor do aluguel proporcionalmente aos prejuízos causados por obras realizadas pelo proprietário no imóvel;
  • Ter garantida a inviolabilidade da sua intimidade e privacidade no imóvel;
  • Ter respeitado o seu direito de defesa em caso de ação de despejo ou revisional.

Quais são os deveres do inquilino segundo a Lei?

O inquilino também tem deveres que devem ser cumpridos durante a vigência do contrato de locação. Segundo a Lei do Inquilinato, os deveres do inquilino são:

  • Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, como condomínio, IPTU, água, luz e gás;
  • Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina;
  • Zelar pela conservação e manutenção do imóvel, comunicando ao locador qualquer defeito ou dano que ocorra;
  • Realizar as reparações dos danos provocados por si, seus dependentes, familiares ou visitantes;
  • Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
  • Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública relativa ao imóvel;
  • Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora;
  • Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
  • Restituir o imóvel ao locador no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
  • Pagar as despesas de telefone e de consumo de energia elétrica, gás e água.

Quando o locador pode pedir a desocupação do imóvel?

Quando o locador pode pedir a desocupação do imóvel?

O locador é a pessoa que aluga um imóvel de sua propriedade para outra pessoa, mediante o recebimento de um aluguel. Segundo a legislação, o locador pode pedir a desocupação do imóvel nos seguintes casos:

  • Quando o contrato de locação terminar e não houver renovação automática ou judicial;
  • Quando o locatário não pagar o aluguel ou os encargos da locação no prazo estipulado no contrato, ou na lei;
  • Quando o locatário praticar infração legal ou contratual, como sublocar, ceder ou emprestar o imóvel sem autorização, usar o imóvel para fins ilícitos ou causar danos ao imóvel, ou ao condomínio;
  • Quando o locatário não cumprir uma das cláusulas de vigência do contrato, como apresentar uma nova garantia locatícia ou substituir o fiador;
  • Quando o imóvel for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de seu ascendente ou descendente que não disponha de imóvel próprio;
  • Quando o imóvel for pedido para demolição, edificação, reforma ou ampliação que aumente a área construída em pelo menos 20%;
  • Quando o imóvel for pedido para alienação (venda), condicionada à vistoria do adquirente, desde que notificado o locatário com antecedência mínima de 30 dias;
  • Quando houver denúncia vazia, que é quando o locador pode pedir a desocupação do imóvel sem justificativa, desde que o contrato seja por prazo indeterminado e que notifique o locatário com antecedência mínima de 30 dias.

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Em todos esses casos, o locador deve ingressar com uma ação judicial de despejo contra o locatário, respeitando os prazos e as formalidades previstas na Lei. O locatário terá direito à ampla defesa e poderá apresentar contestação ou acordo. O juiz decidirá sobre a procedência ou não do pedido de despejo e determinará os prazos para a desocupação voluntária ou forçada do imóvel.

Como ocorre o reajuste de aluguel segundo a Lei do inquilinato?

Como ocorre o reajuste de aluguel segundo a Lei do inquilinato?

De acordo com a lei, o reajuste de aluguel pode ocorrer de duas formas: reajuste periódico e reajuste extraordinário. Confira mais detalhes abaixo.

Reajuste periódico

É o reajuste que ocorre anualmente, seguindo um índice previamente acordado entre as partes ou estabelecido pela Justiça. O índice mais usado é o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). 

O reajuste periódico deve ser aplicado na data-base do contrato, que é o mês em que ele foi celebrado. Por exemplo: se o contrato foi feito em janeiro de 2020, o reajuste deve ocorrer em janeiro de 2021, 2022 e assim por diante.

Reajuste extraordinário

É o reajuste que pode ocorrer a qualquer tempo, mediante a livre negociação entre as partes ou mediante ação revisional. O reajuste extraordinário visa adequar o valor do aluguel à realidade do mercado, quando houver uma alteração significativa nos preços dos imóveis similares. 

Esse reajuste pode ser solicitado pelo locador ou pelo locatário, desde que haja um motivo justo e comprovado. O reajuste extraordinário só pode ocorrer nas locações comerciais ou nas locações residenciais com prazo igual, ou superior a 30 meses.

Em ambos os casos, o reajuste de aluguel deve ser comunicado por escrito à outra parte, com antecedência mínima de 30 dias. Se houver discordância sobre o valor ou o índice do reajuste, as partes podem tentar um acordo amigável ou recorrer à Justiça para resolver a questão.

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Conclusão

Alugar um imóvel pode ser uma ótima opção para quem busca morar com conforto, praticidade e economia. Mas para que a locação seja uma experiência positiva, é fundamental conhecer a Lei do Inquilinato, que é a norma que regula os contratos de locação de imóveis urbanos no Brasil.

Por isso, antes de alugar um imóvel, é recomendável ler atentamente o contrato de locação e verificar se ele está de acordo com a legislação. Em caso de dúvida ou conflito, procure sempre um advogado especializado ou um órgão de defesa do consumidor para orientá-lo e protegê-lo. E, para não errar na escolha, conte com a VicToire Imóveis!

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