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Guia completo sobre reajuste do aluguel tipos, cálculos e direitos

Guia completo sobre reajuste do aluguel: tipos, cálculos e direitos

O reajuste de aluguel costuma representar sempre um aumento do valor pago no aluguel.

Mas em 2023, por conta do IGP-M negativo, as coisas estão um pouco diferentes, gerando mais dúvidas nos locadores e locatários do que comumente.

Afinal, com o índice IGP-M negativo o valor do aluguel pode diminuir ou continua o mesmo? O que deve estar previsto em contrato? É possível fazer acordo com o proprietário?

Se você sempre quis saber como deve ser a renovação de contrato e reajuste do aluguel, siga com a leitura, vamos tirar todas as dúvidas sobre as mudanças em 2023 e esclarecer quais são os direitos de quem está alugando, seja um imóvel comercial ou residencial. Vamos lá?

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O que é o reajuste do aluguel e como funciona?

O reajuste de aluguel é um aumento periódico que acontece no valor do aluguel. Ele é feito com o objetivo de ajustar o valor do aluguel de acordo com a inflação, o aumento dos custos de manutenção do imóvel e outras variáveis econômicas.

Esse ajuste geralmente está previsto no contrato de locação e pode ocorrer anualmente, dependendo da data de aniversário do contrato. Em aluguéis residenciais, é bastante comum que o reajuste aconteça uma vez ao ano, por conta dos contratos de 12 meses.

No Brasil, o reajuste costuma acontecer com base no Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) e no Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Por exemplo, se houve um aumento de 10% no índice em um ano, para compensar essa elevação, o aluguel também deveria ser reajustado em 10%. Dessa forma, ocorre um aumento anual no valor do aluguel.

No entanto, é possível realizar negociações para evitar repassar o aumento total de uma vez, para que todas as partes envolvidas no contrato de aluguel fiquem satisfeitas.

Por isso, é fundamental que esse ponto esteja especificado no contrato de aluguel, pois as regras ali estabelecidas são válidas para essa negociação.

Quais são os tipos de reajuste do aluguel?

Quais são os tipos de reajuste do aluguel?

Existem diferentes tipos de índices que podem ser base para o reajuste de aluguel. No Brasil, os principais são:

IPCA

O IPCA, ou Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, é calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e mede a variação média dos preços de bens e serviços consumidos pelas famílias, além de ser utilizado como referência para o reajuste de aluguel em alguns contratos de locação.

Se o contrato de locação estabelece que o aluguel será reajustado anualmente com base no IPCA e o IPCA acumulado no período for de 5%, o valor do aluguel será aumentado em 5%, por exemplo.

O cálculo, nesse caso, seria feito com base na fórmula a seguir:

Aluguel com reajuste = valor anterior do aluguel + (valor anterior do aluguel * variação do IPCA)

IGP-M

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), também conhecido como “inflação do aluguel“, é calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e é amplamente utilizado como referência para reajustes de aluguel. Ele considera três componentes, sendo eles: 

  • Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA): mede a variação dos preços no atacado;
  • Índice de Preços ao Consumidor (IPC): mede a variação dos preços no varejo;
  • Índice Nacional de Custo da Construção (INCC): acompanha a variação dos custos da construção civil.

Como mencionamos acima, em 2023 o IGP-M está negativo, com uma deflação acumulada em – 4,47% nos últimos 12 meses, o que indica, teoricamente, uma redução dos preços de aluguéis.

Durante o período de pandemia, o IGP-M disparou e chegou a alcançar um índice de 37% em 2021.

Agora, o índice está “devolvendo” esse aumento que obteve nos últimos anos, entrando em deflação.

Levando em conta apenas esse índice, um aluguel comercial de R$7,000.00 mensais poderia ficar R$312,90 mais barato, por exemplo. Em um ano, o locatário poderia ter uma economia de cerca de R$3.754,80.

Mas, na prática, isso significa que todo aluguel em 2023 teria redução no valor cobrado mensalmente? A resposta é que depende do que está definido em contrato.

Ou seja, se o seu contrato de aluguel é feito com base no reajuste do IGP-M, você deve verificar se ele também considera o índice quando ele está negativo ou se há alguma cláusula de exceção.

Pode acontecer do contrato considerar o IGP-M negativo e positivo. Uma prática de mercado comum é do contrato prever o reajuste, independente do índice estar em inflação ou deflação, mas o proprietário junto a imobiliária aumentarem o aluguel quando ele está positivo, mantendo o mesmo valor quando ele está negativo.

O que diz a legislação sobre o reajuste do aluguel?

De acordo com a Lei do Inquilinato, é permitido ao proprietário e ao inquilino estabelecerem, em acordo mútuo, um novo valor para o aluguel, assim como inserir ou modificar cláusulas de reajuste. 

Ou seja, ambas as partes podem negociar e chegar a um consenso sobre o reajuste do aluguel durante a vigência do contrato de locação.

No entanto, caso não haja acordo entre as partes, o artigo 19 da Lei estabelece que, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, tanto o locador quanto o locatário têm o direito de solicitar uma revisão judicial do aluguel, com o objetivo de ajustá-lo ao preço de mercado. 

Isso significa que, caso não haja consenso, uma das partes pode recorrer ao Poder Judiciário para determinar um valor justo de acordo com as condições do mercado.

Para se precaver de conflitos e prejuízos durante o momento de reajuste, tanto o locador quanto o locatário devem revisar o contrato e entender se no período de locação houve atualizações na legislação.

Como fazer uma negociação de ajuste de aluguel?

Se você deseja negociar o ajuste de aluguel, considere seguir os seguintes passos:

Avalie o contrato

O primeiro passo para quem deseja um acordo é revisar o contrato de locação existente, revendo as cláusulas relacionadas ao reajuste do aluguel. 

Entenda, antes de pedir uma negociação, o que é possível fazer de acordo com os termos e condições estabelecidos até então, levando em consideração também a legislação.

Faça uma pesquisa de mercado

Realize uma pesquisa de mercado para entender melhor os preços de aluguel na região e em imóveis semelhantes, para entender se o valor que você está pagando atualmente faz sentido, se está alto ou abaixo da média do mercado.

Considere além do valor a localização, tamanho do imóvel, serviços oferecidos, manutenção e demanda no mercado.

Confira os índices de reajuste

Como vimos, os contratos de locação normalmente consideram índices como o IGP-M e IPCA para rever os valores repassados aos inquilinos. Mantenha-se atualizado sobre a situação desses índices para entender se realmente é possível um acordo no momento.

Elabore uma proposta

Para elaborar uma proposta, apresente uma justificativa clara, destacando os fatores que você está levando em conta para um novo ajuste. Essa proposta pode ser enviada previamente para o locatário por e-mail ou realizada por uma reunião.

Durante a negociação, esteja aberto e flexível para que seja possível chegar no melhor acordo para ambas as partes.

Formalize o acordo

Com um acordo feito, é fundamental formalizá-lo por escrito. Para isso, é possível fazer um aditivo contratual com os detalhes acordados, o novo valor ajustado, datas e demais fatores que forem atualizados. Para a validação do reajuste, ambas as partes devem assinar o aditivo.

Tenha sempre uma cópia do aditivo contratual devidamente assinado e mantenha a documentação completa e organizada de todas as negociações e acordos relacionados ao contrato de locação.

Veja mais: O que é laje corporativa e quais as vantagens para a empresa?

Como calcular o reajuste do aluguel?

Como calcular o reajuste do aluguel?

O cálculo do reajuste de aluguel pode variar dependendo das cláusulas contratuais e de mudanças na legislação. Mas, em geral, o valor do aluguel é atualizado multiplicando o valor anterior pelo percentual de reajuste determinado.

Por exemplo, vamos imaginar o aluguel de uma sala comercial no valor de R$7,000.00  em que o contrato de locação considera o IGP-M e que ele está em 5% positivo.

Para calcular o reajuste do aluguel usando esse exemplo, você pode converter o percentual de reajuste para uma forma decimal: 5% = 0,05.

O cálculo então será: 

Valor do reajuste = R$7.000,00 * 0,05 = R$350,00.

O novo valor do aluguel passaria de R$7.000,00 para R$7.350,00.É importante ressaltar que esse é apenas um exemplo hipotético e o cálculo real do reajuste pode variar dependendo das cláusulas contratuais e dos índices de correção acordados entre as partes, podendo ter outros adicionais ou variações de cálculo.

Reajuste de aluguel: o que não pode ser feito?

O reajuste de aluguel deve ser feito de acordo com o que está definido em contrato e na legislação, para garantir que seja um processo justo e legal. 

Ou seja, é proibido realizar ajustes arbitrários, acima dos limites legais ou abusivos. O aumento do aluguel também deve ser comunicado ao locatário com antecedência adequada e respeitando os prazos estabelecidos no contrato. 

Conhecer essas restrições e agir de acordo com elas evita conflitos e problemas legais entre as partes envolvidas no contrato de locação.

Há alternativas ao reajuste do aluguel?

Existem algumas alternativas ao reajuste do aluguel para quem deseja evitar ou minimizar o aumento do valor ano após ano, como a renegociação do contrato ou até mesmo a busca por imóveis mais acessíveis.

Na renegociação do contrato, é possível entrar em contato com o proprietário e discutir diferentes termos, como a redução do valor do aluguel, a alteração das cláusulas de reajuste ou a inclusão de contrapartidas, como a realização de melhorias no imóvel.

Se uma renegociação não for possível, pode ser vantajoso buscar por imóveis mais acessíveis que estejam dentro do orçamento viável no momento.

Essa opção pode envolver a pesquisa de mercado, a análise de novas oportunidades e a possível mudança para um imóvel com custos mais adequados às necessidades financeiras.

Nem sempre a troca do imóvel pode ser a alternativa mais fácil e interessante, principalmente quando estamos falando do aluguel comercial, por conta do ponto de venda conquistado.

Por isso, em qualquer cenário, é importante avaliar que cada situação é única e as alternativas podem variar dependendo dos acordos e cláusulas contratuais específicas. 

Veja mais: Coworking: dicas e informações sobre o modelo de trabalho

Conclusão

Como vimos, o reajuste de aluguel é um aumento periódico no valor do aluguel feito com base na inflação e outros fatores econômicos. Os índices mais usados para o reajuste são o IPCA e o IGP-M, por isso, antes de chegar a data de reajuste, revise seu contrato para entender qual será o índice utilizado no seu.

Vale lembrar que a legislação permite que o locador e o locatário negociem um novo valor para o aluguel e modifiquem as cláusulas de reajuste por acordo mútuo.

Por isso, se a ideia é negociar o ajuste de aluguel, é importante avaliar o contrato existente, fazer uma pesquisa de mercado para entender os preços praticados, considerar os índices de reajuste e elaborar uma proposta clara e fundamentada.

Agora que você sabe o que é e como funciona o reajuste do aluguel, conheça um pouco mais sobre a  VicToire e entenda todas as vantagens de contar com uma empresa experiente em comercialização e outros serviços no mercado imobiliário.

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